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関心のある業界・企業について

私は不動産業界について興味を持ったため、この業界についてのレポートを書かせていただきます。

まず、不動産業界とは、土地、家屋、ビルなど不動産の売買、賃貸、管理、土地の開発および家屋の建売分譲、不動産の売買などの代理・仲介などを行う業種の総称です。

不動産業は日本では江戸時代の貸家経営とその管理にはじまります。当時の貸家や貸地の所有者は商人や大地主でした。これとは別に、不動産の管理だけを仕事として請け負っていた人達がいて、彼らは差配人(さはいにん)と呼ばれていました。

その後、時代が進んで明治時代に民法が施行されると、個人の仲介業者や不動産会社にあたる業者が誕生しました。

それと同時に、「不動産」という言葉も明治時代の初期にはじめて登場しました。それ以前の封建時代に「不動産」を表す言葉として使用されたのは、「家屋敷」「地所」「家屋」などでした。「不動産」は明治以降、ずっと広い意味で使われ、社会生活や経済の中で一般化していきました。
この「不動産」という言葉は、明治3年に民法の編纂が行なわれた時、その参考としたフランス民法の中にある言葉を「動産」「不動産」という法律用語として日本語に翻訳したのがはじまりだとされています。

日本の不動産業は、不動産会社や仲介業者が誕生した明治時代以降に急速に発展していきました。都市開発としてのオフィス街のテナントビル建設を皮切りに、明治後期と大正期のニュータウン開発へと続き、さらに昭和期の近代的な共同住宅や分譲・賃貸マンションの誕生へと発展しました。

そして明治初期になると、近代的な都市開発が丸の内からはじまりました。その当時厳しい財政難に陥っていた明治政府は、丸の内の土地を民間に払い下げることにしました。しかし、明治初期の丸の内はただの原野で、しかも鉄道の駅は新橋にあったため、丸の内周辺は利用価値の低いエリアでした。

この政府の払い下げに対して、買い手として名乗りをあげたのが当時の三菱財閥でした。三菱財閥は、当時のロンドンのビジネス街にならったオフィス街をつくる計画を立てました。最初のビルは1892年(明治25年)に竣工し、その後の7年間で新たに4つのテナントビルが完成しました。


その後1914年(大正3年)に東京駅が完成し、1923年には丸の内中央口の正面に「丸ビル」が建設されました。「丸ビル」はビル内にテナントによる商店街が作られたことで、自由に誰もが出入りできるビルとなり、当時としては画期的な存在でした。

それから明治後期になると都市部では開発が進み、中でも電鉄会社は沿線の周辺を宅地化したり、その土地に建売住宅を建てたりして積極的な開発を手がけました。また、その後には大規模開発としてニュータウン作りを展開していきました。

その大規模開発で生まれたニュータウンの代表が田園調布でした。田園調布の際立った特徴としては、周囲の景観や環境などが将来にわたって保たれることを強く意識して開発が行なわれたことでした。

第二次世界大戦で焼け野原となった都市を復興させるには、まずは住宅の確保が重要でした。そこで当時の政府は、日本住宅公団や住宅金融公庫などの住宅施策を推進するための公的機関を設置し、国と民間双方による住宅の供給促進を目指したことで分譲・賃貸マンションなどの建設が進みました。

この時期に建てられた公団住宅は「文化住宅」と呼ばれて憧れの対象でした。当時の分譲マンションの価格は500~800万円で超高級住宅でした。(当時サラリーマンの平均年収が約20万前後)


次に不動産業界の現状・動向についてです。

まず基本情報ですが、

業界規模:9兆8,891億円
経常利益計:1兆0,711億円
売上高純利益率:+5.5%
過去5年の伸び率:-0.5%
総資産額:34兆8,167億円
労働者数:53,431人
平均年齢:38.9歳
平均勤続年数:7.5年
平均年収:609万円

となっています。


平成18年までの不動産市場の好調を牽引してきたのが、都心部のオフィス需要の拡大です。都心部を中心とした東京ミッドタウン、丸の内再開発などオフィスと商業施設を一体化させた大規模なプロジェクトが活発な動きを見せてきました。

また、三井不動産や三菱地所を中心とした郊外型アウトレットモール開発も拡大を続けて業績も順調。拡大を続けてきました。

しかしながら、20年秋の金融危機を発端に事態は一変。好調だった都心オフィス需要は影をひそめ、空室率が急上昇。複合型施設の開発事業も急激な不振に陥りました。

一方、平成24年末には政権交代によりアベノミクスが始動し、円安や国内の景況感の回復に伴い、住宅、マンションの売れ行きも好調になりつつあります。


また近年、需要が拡大している分野が賃貸用物流施設で、賃貸用物流施設の空室率は首都圏で2.4%、関西で1.2%と極めて低い数値を記録しています。

こうした物流施設の需要が増大した背景としては、アマゾンなどインターネット通販の台頭が挙げられます。近年のネット通販では当日配送、翌日配送が当たり前となっています。ネット通販会社はさらなる作業の効率化を図るべく、より大きく、より立地の良い施設への移動を狙っています。

こうした流れを受け、三井不動産や三菱地所などは賃貸用物流施設事業に参入。より大規模でより先進的な賃貸用物流施設の開発に乗り出しています。



次に私が最も興味を持っている企業、株式会社レオパレス21についてです。

株式会社レオパレス21は、1973年、深山祐助により設立された「株式会社ミヤマ」が前身です。当初は首都圏で不動産の仲介業を行っていたが、1985年、敷金無料型賃貸マンションの「レオパレス21」事業を開始してから飛躍的な展開を見せるようになりました。

1989年に社名を「株式会社エム・ディー・アイ(MDI)」に変更(Miyama Development Internationalの略)、そして2000年に社名を賃貸マンションブランドと同じ「レオパレス21」に変更。2001年から「マンスリーレオパレス」(マンスリーマンション)を販売開始しました。

しかし2009年3月期を境に業績が急速に悪化し、赤字決算を続けてます。これを挽回するべく、2010年度より三カ年計画を掲げ、ストックビジネスを基盤とする事業展開でこれまでの新築から既存の物件の賃貸事業の改善を始めています。また中国市場にも目を向け始めました。

2010年4月2日からフランチャイズネットワークとして、レオパレスパートナーズ(加盟店制度)を開始。

2010年11月には株式会社住生活グループ(現・株式会社LIXILグループ)と業務提携を行い、さらに、同年12月には第三者割当による新株発行を実施し、新株全てを同社の子会社で賃貸住宅の仲介や社宅管理事業等を行う住生活リアルティ株式会社(現・株式会社LIXILリアルティ)へ割り当てられた。

2012年11月28日には韓国の住宅管理会社のウリ管理との合弁会社「ウリレオPMC」を韓国の安養市に設立。資本金は2億ウォン(約1500万円)で、両社の折半出資。同社は韓国で初めて設立される企業型住宅賃貸管理会社。

株式会社レオパレス21は賃貸事業、建築請負事業、シルバー事業、国内ホテル事業・リゾート事業を主な事業としており、不動産業界売上&シェアランキング第7位を誇る大企業です。

起業理念である「新しい価値の創造」に基づき、常にお客様のニーズにあった最高のサービスを展開する努力をみせています。

2009年に不振に陥った不動産業界ですが、現在では立ち直りつつあり、今後の大きな発展を見込むことができます。

私はこれからも不動産業界の動向に注目していきたいと考えています。



3年 青野翔太

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